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Hausverwaltung/WEG-Verwalter, Makler, Vermieter
Die Bundesregierung reduziert ihre Subventionierung der Stromübertragungsnetzkosten ab 2027, was zu einem Anstieg der Strompreise um etwa ein Prozent führen wird. Hausverwalter und Vermieter sollten die am 1.10.2026 veröffentlichten endgültigen Netzentgelte berücksichtigen, da dies Nebenkosten und Betriebskostenabrechnungen beeinflusst.
Frist: 1. October 2026
Hausverwalter und Vermieter sollten die Veröffentlichung der endgültigen Netzentgelte zum 1.10.2026 beobachten und bei der Betriebskostenprognose und -abrechnung für 2027 berücksichtigen. Eventuelle Nebenkostennachzahlungen sollten frühzeitig kommuniziert werden.
Die Haufe-Immobilien-Übersicht fasst aktuelle Rechtsprechung zu Lärmbelästigung, Mietminderung und Nachbarschaftsrechten zusammen. Sie behandelt Ruhestörungen, deren Ansprüche auf Unterlassung und Minderung sowie spezialgesetzliche Privilegierungen für Kinderlärm und stellt dar, wann Lärmbelästigung einen Sachmangel der Mietsache begründet.
Vermieter sollten sich über die Grenzen ihrer Kündigungs- und Duldungspflichten informieren; insbesondere müssen bei Lärmbeschwerden mehrerer Mieter alle beteiligten Parteien angehört werden, bevor eine fristlose Kündigung erfolgt. Hausverwalter von WEGs müssen die BGH-Rechtsprechung zu Lärm und Nutzungseinschränkungen beachten, insbesondere zur Privilegierung von Kinderlärm gemäß § 22 Abs. 1a BImSchG.
Der Artikel stellt neue Online-Rechner zur BEG-Förderung für Wärmepumpentausch vor, die seit dem 21. Juli 2026 in Kraft ist. Die Förderung wurde angepasst: maximal 22.400 Euro Zuschuss für Einfamilienhäuser und bis zu 16.800 Euro für bestimmte Einkommensgruppen. Mehrere kostenlose Tools helfen Eigentümern zu ermitteln, ob eine Wärmepumpe geeignet und wirtschaftlich ist.
Wärmepumpenbetriebe (Kälte-Klima-Handwerk) und Immobilieneigentümer sollten die neuen BEG-Förderrichtlinien und Online-Rechner prüfen, um Angebote und Sanierungsplanungen entsprechend anzupassen und Fördermöglichkeiten bei Kundenberatungen zu berücksichtigen.
Das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde gegen das beschleunigte Gesetzgebungsverfahren zum Gebäudeenergiegesetz (Heizungsgesetz) verworfen. Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) trat am 10.7.2026 in Kraft und ersetzt die 65-Prozent-Regel für Heizungsanlagen durch neue Anforderungen. Die Entscheidung bestätigt die Verfassungsmäßigkeit des Verfahrens und damit die Gültigkeit der Heizungsgesetze.
Frist: 10. July 2026
Vermieter, Hausverwalter und Kälte-/Klimabetriebe sollten sich mit den neuen Anforderungen des GModG vertraut machen und ausstehende Heizungsmodernisierungen entsprechend den neuen Regeln planen. Die Abschaffung der 65-Prozent-Regel erfordert möglicherweise Anpassungen bei geplanten Sanierungen.
Berlin führt einen automatisierten „Mietenscan" zur Kontrolle von Vermietungsangeboten auf Verstöße gegen die Mietpreisbremse ein. Vermieter, deren Inserate Verdachtsfälle darstellen, werden angeschrieben und zur Überprüfung und Anpassung ihrer Mieten aufgefordert. Verstöße können mit Geldbußen bis 50.000 Euro oder Strafverfolgung wegen Mietwucher geahndet werden.
Berliner Vermieter sollten ihre aktuellen und geplanten Mietangebote auf Compliance mit der Mietpreisbremse überprüfen. Insbesondere Angebote, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen oder die 20 % Grenze überschreiten, sind risikobehaftet. Betroffene Vermieter müssen auf Anschreiben der „Sicheres Wohnen AöR" reagieren und ggf. Mieten anpassen.
Der BGH hat entschieden (V ZR 18/25, 27.02.2026), dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht automatisch für Verzögerungen bei Erhaltungsmaßnahmen haftet, sondern nur bei schuldhafter Pflichtverletzung. Die GdWE trägt aber volle Verantwortung für die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen (wie Rettungswege), und Verwalter müssen solche Maßnahmen unverzüglich auf die Tagesordnung setzen.
Verwalter müssen erkannte Mängel an öffentlich-rechtlichen Anforderungen (Rettungswege, Brandschutz) sofort aktiv prüfen, Informieren und Beschlüsse unverzüglich herbeiführen. Die Umsetzung muss eng begleitet werden, da die GdWE Verzögerungen vollumfänglich zugerechnet werden und zu erheblicher Haftung führen. Die Wohnnutzung wird weit ausgelegt (auch gewerbliche Vermietung durch juristische Personen ist zulässig, solange der Endnutzer zu Wohnzwecken nutzt).
Der BGH hat mit Urteil vom 12.6.2026 (V ZR 68/25) entschieden, dass der gesetzliche Beschlusszwang nach § 20 Abs. 1 WEG auch für Zweiergemeinschaften von Wohnungseigentümern gilt. Bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum bedürfen eines Beschlusses; optische Beeinträchtigungen können durch nachträgliche Anpflanzungen nicht kompensiert werden. Die Regelung ist durch klare Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung abdingbar.
Hausverwaltungen und Verwaltungsbeiräte sollten prüfen, ob Gemeinschaftsordnungen Regelungen zur Abdingbarkeit des Beschlusszwangs enthalten. Sie müssen bauliche Veränderungen ohne Beschluss rechtswidrig behandeln und bei Bedarf Rückbauansprüche geltend machen, bleiben dabei aber neutral. Wohnungseigentümer müssen vor Beginn baulicher Arbeiten einen Beschluss einholen oder notfalls eine Beschlussersetzungsklage anstreben.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 28.05.2026 entschieden, dass Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) einen Anspruch auf Beseitigung rechtswidrig vorgenommener baulicher Veränderungen haben, auch wenn Ansprüche gegen den Störer verjährt sind. Die GdWE bleibt grundsätzlich verpflichtet, gegen solche Veränderungen vorzugehen und kann die Beseitigung auf gemeinschaftliche Kosten beschließen.
Hausverwalter und WEG-Verwalter sollten sicherstellen, dass die GdWE zeitnah gegen rechtswidrige bauliche Veränderungen durch Wohnungseigentümer vorgeht, um Verjährungsrisiken zu vermeiden. Außerdem sollte beachtet werden, dass zustimmungsbedürftige bauliche Veränderungen grundsätzlich durch vorherigen Beschluss gestattet sein müssen.
Die Fortbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter bleibt bestehen (20 Stunden alle 3 Jahre), wird aber für Immobilienmakler gestrichen. Der Bundestag stimmt am 11. Juni über das Bürokratierückbaugesetz ab. Die Nachweispflicht gegenüber der Behörde wird entschärft, die Aufbewahrungsfrist von Nachweisen auf 3 Jahre verkürzt.
Frist: 11. June 2026
Wohnimmobilienverwalter müssen die Fortbildungspflicht (20 Stunden/3 Jahre) weiterhin erfüllen und Nachweise für 3 Jahre aufbewahren. Immobilienmakler können die Weiterbildungspflicht zukünftig ignorieren. Nach Gesetzesverabschiedung müssen Prozesse entsprechend angepasst werden.
Die Lünendonk-Studie 2026 analysiert die Top-25-Facility-Service-Unternehmen in Deutschland mit moderatem Marktwachstum von 6,3 %. Das neue KRITIS-Dachgesetz erhöht regulatorische Anforderungen und treibt die Nachfrage nach professionellen Facility Services in der Immobilienbewirtschaftung. Digitalisierung und Datenverfügbarkeit sind zentrale Herausforderungen der Branche.
Immobilienverwaltungen sollten die steigenden Anforderungen des KRITIS-Dachgesetzes zum Schutz kritischer Infrastrukturen beachten und Facility-Service-Partner entsprechend bewerten.
Der BGH hat mit Urteil vom 20.05.2026 (VIII ZR 6/24) entschieden, dass die einjährige Abrechnungsfrist für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) bei laufendem Einspruchsverfahren gegen einen Grundlagenbescheid (Steuermessbescheid oder Einheitswertbescheid) nicht läuft. Das Abrechnungshindernis besteht so lange fort, bis der Vermieter Kenntnis erlangt, ob und inwieweit der Grundsteuerbescheid infolge des Einspruchs geändert wird. Die dreimonatige Nachforderungsfrist beginnt erst nach Wegfall dieses Hindernisses.
Vermieter und Hausverwaltungen müssen bei laufenden Einspruchsverfahren gegen Grundlagenbescheide (Einheitswert, Steuermessbetrag) die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der regulären Jahresfrist vorlegen. Sie sollten jedoch unmittelbar nach Klärung des Einspruchsverfahrens – spätestens innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses – die Grundsteuer nachberechnen und gegenüber den Mietern abrechnen. Den Vorbehalt einer Nachberechnung in laufenden Abrechnungen ausdrücklich aufnehmen.
Das Bundeskabinett hat am 3. Juni 2026 ein Aktionsprogramm zur Nationalen Kreislaufwirtschaftsstrategie beschlossen und eine Novelle der Ersatzbaustoffverordnung (ErsatzbaustoffV) angekündigt. Die Verordnung regelt bundeseinheitlich den Einsatz von wiederaufbereitetem Bauschutt und Aushub in technischen Bauwerken; eine rechtssichere Regelung zum sogenannten „Abfallende" für mineralische Recycling-Baustoffe steht jedoch weiterhin aus. Im Rahmen der bis Mitte 2027 geplanten Anpassung des Kreislaufwirtschaftsgesetzes sollen Entbürokratisierung und Digitalisierung des Vollzugs verbessert werden.
Frist: 30. June 2027
Immobilienunternehmen und Bauträger sollten die geplante Novelle der ErsatzbaustoffV sowie die Anpassung des Kreislaufwirtschaftsgesetzes (bis Mitte 2027) im Blick behalten, da sich daraus neue Anforderungen und ggf. auch Erleichterungen beim Einsatz von Recycling-Baustoffen bei Bau- und Sanierungsprojekten ergeben können. Aktuell besteht kein unmittelbarer Handlungsbedarf.
Die novellierte EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, in Kraft seit 28.05.2024) legt verbindliche Fristen für die energetische Sanierung von Wohn- und Nichtwohngebäuden fest, darunter Solarpflichten ab 2027, Mindestsanierungsquoten für Nichtwohngebäude (16 % bis 2030, 26 % bis 2033) und klimaneutrale Neubauten ab 2030. Die Bundesregierung plant die 1:1-Umsetzung im neuen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das GEG schrittweise ablösen soll. Für Kälte- und Klimatechnik-Betriebe entstehen durch die verschärften Energieeffizienzanforderungen und die Sanierungswelle signifikante Marktchancen und neue technische Anforderungen.
Frist: 1. January 2027
Immobilienwirtschaft: Sanierungsfahrplan für Bestands- und Neubauprojekte an EPBD-Fristen ausrichten; Solarpflicht ab 2027 sowie E-Ladeinfrastrukturpflicht bei Neubauten/Renovierungen einplanen; GModG-Gesetzgebungsverfahren beobachten. Kälte-/Klimabetriebe: Angebotsstrategie auf steigende Nachfrage nach effizienten Klima- und Wärmepumpensystemen im Rahmen der Sanierungswelle vorbereiten; neue Energieeffizienz-Normvorgaben für Anlagen im Blick behalten.
Der BGH hat mit Urteil vom 24.04.2026 (V ZR 124/25) die Anforderungen an die Wahrung der einmonatigen Anfechtungsfrist bei WEG-Beschlussklagen präzisiert: Kläger müssen aktiv beim Gericht nachfassen, wenn die Vorschussanforderung ausbleibt – andernfalls gilt die Zustellung als nicht mehr „demnächst" und die Klage scheitert bereits an der Frist. Für WEG-Verwalter folgt daraus, dass sie bei verspäteter Klagezustellung die Beschluss-Sammlung zeitnah aktualisieren und den beauftragten Rechtsanwalt auf eine mögliche Zustellungsverspätung hinweisen sollten.
WEG-Verwalter sollten (1) bei eingehenden Beschlussanfechtungsklagen die Zustellungszeitpunkte dokumentieren und den mit der Klageverteidigung beauftragten Rechtsanwalt ausdrücklich auf eine mögliche Verspätung der Klagezustellung hinweisen, damit diese gerichtlich gerügt werden kann. (2) Unabhängig vom Zustellungszeitpunkt ist die Klage zeitnah in die Beschluss-Sammlung einzutragen. Wohnungseigentümer und Beiräte sollten wissen, dass sie bei eigener Klageerhebung aktiv den Eingang der Vorschussanforderung verfolgen müssen.
Das Klimaschutzprogramm 2026 der Bundesregierung setzt im Gebäudesektor auf Förderanreize statt Ordnungsrecht – u. a. einen 10-%-Bonus für Worst Performing Buildings (BEG) und die Stärkung der Wärmennetzförderung (BEW). Die geplante GEG-Reform (GModG) ermöglicht ab 2029 weiterhin Gas-/Ölheizungen bei anteiligem Einsatz klimafreundlicher Brennstoffe; die 65-%-Erneuerbare-Pflicht (§ 71 GEG) wurde verschoben. Der Expertenrat für Klimafragen bewertet das Programm als unzureichend und drängt auf Nachbesserungen.
Immobilienbetriebe (Vermieter, WEG-Verwalter) sollten die Entwicklung der GEG-Reform (GModG) und der BEG-Förderkonditionen eng verfolgen, um Sanierungsplanungen und Heizungsinvestitionen an den sich ändernden Rahmenbedingungen auszurichten. Kälte-/Klimabetriebe sollten Förderprogramme für Wärmepumpen (sozial gestaffelte Boni) und Wärmenetze (BEW) als Akquise- und Beratungsgrundlage nutzen und Kunden über die verschobene 65-%-Regel informieren.
Der BGH hat klargestellt, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB) Vermieter nicht verpflichtet, vor der Beauftragung von Dienstleistern zwingend Vergleichsangebote einzuholen. Ein Verstoß liegt nur vor, wenn die beauftragten Leistungen tatsächlich objektiv überteuert waren – die Beweislast dafür trägt der Mieter. Außerdem gilt der 12-monatige Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB auch für Einwände wegen Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots.
Vermieter und Hausverwaltungen müssen keine Vergleichsangebote zwingend einholen, sollten jedoch bei strittigen Betriebskostenpositionen (z. B. Hauswartkosten) eine nachvollziehbare Aufschlüsselung bereithalten. Mieter-Einwendungen zur Betriebskostenabrechnung – einschließlich des Wirtschaftlichkeitsgebots – müssen innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung schriftlich erhoben werden.
Die geplante Erbschaftsteuerreform (SPD-Diskussionspapier vom 13.01.2026) sieht die Einführung eines einmaligen lebenslangen Gesamtfreibetrags von einer Million Euro pro Erwerber vor und würde die bisherige 10-Jahres-Regelung zur Freibetragswiedernutzung abschaffen – ein massiver Einschnitt für Eigentümer, die Immobilienvermögen schrittweise übertragen. Zusätzlich führen höhere steuerliche Bewertungsansätze nach dem Jahressteuergesetz 2022 sowie seit 2009 unveränderte Freibeträge dazu, dass selbst mittelgroße Einfamilienhäuser erhebliche Erbschaftsteuerlasten auslösen können. Immobilieneigentümer mit konkreten Übertragungsplänen sollten Vermögens- und Bewertungsgrundlagen frühzeitig prüfen; ein Gesetzentwurf wird frühestens in 12–18 Monaten erwartet.
Immobilieneigentümer und Vermieter sollten bestehende Übertragungsstrategien (Schenkungsmodelle, 10-Jahres-Freibetrags-Nutzung) zeitnah mit einem Steuerberater überprüfen. Verkehrswertgutachten nach §198 BewG prüfen, um überhöhten Finanzamts-Bewertungen entgegenzuwirken. Entwicklung des BVerfG-Urteils (Az. 1 BvR 804/22) beobachten, da dieses eine Reform auslösen und ohne Übergangsfrist in Kraft treten könnte.
Die Insolvenzzahlen in der deutschen Immobilienwirtschaft sind im Q1 2026 um 13,5 % auf 554 Fälle gestiegen, wobei das Segment „Gebäude" (Ausbau bis Facility Management) mit +24,9 % besonders stark betroffen ist. Ursachen sind auslaufende Niedrigzinskredite, gesunkene Objektwerte sowie Materialkostenexplosionen infolge gestörter Lieferketten (u. a. Polyethylenknappheit durch den Iran-Krieg), die bestehende Werkverträge belasten. Für die zweite Jahreshälfte 2026 wird ein weiterer Anstieg von ~15 % im Ausbausegment erwartet, ohne Aussicht auf eine Trendwende.
Immobilienunternehmen, Hausverwaltungen und Vermieter sollten die Bonität ihrer Dienstleister und Handwerkspartner sorgfältig prüfen und Werkverträge auf Preisanpassungsklauseln für steigende Materialkosten überprüfen bzw. neu verhandeln. Kälte- und Klimabetriebe sowie andere Ausbaugewerke sollten Forderungsausfallrisiken gegenüber Bauträgern absichern (z. B. Bürgschaften, kürzere Zahlungsziele) und die eigene Liquiditätsplanung anpassen.
Der Berliner Mietspiegel 2026 wurde von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung veröffentlicht und tritt sofort in Kraft. Als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB bildet er die maßgebliche Grundlage für Mieterhöhungen und die Anwendung der Mietpreisbremse in Berlin. Vermieter und Makler in Berlin müssen den neuen Mietspiegel bei Mieterhöhungsverlangen sowie beim Abschluss neuer Mietverträge berücksichtigen.
Frist: 28. May 2026
Vermieter in Berlin müssen bei Mieterhöhungsverlangen ab sofort den Mietspiegel 2026 (statt 2024) als Begründungsmittel verwenden. Zudem ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem neuen Mietspiegel beim Abschluss neuer Mietverträge im Hinblick auf die Mietpreisbremse zu prüfen. Makler sollten Eigentümer und Interessenten entsprechend informieren.
Das KfW-Förderprogramm „Energetische Stadtsanierung – Zuschuss 432" wurde nach dem Neustart im November 2025 bereits wieder für Neuanträge geschlossen, da die Mittel von 75 Millionen Euro für 2026 ausgeschöpft sind. Wohnungsunternehmen, WEGs und Gebäudeeigentümer können Zuschüsse von bis zu 75 % (bei Haushaltsnot bis zu 90 %) erhalten, sofern bereits eingereichte Anträge noch bearbeitet werden. Neue Anträge sind ab sofort nicht mehr möglich.
Frist: 28. May 2026
Keine neuen Anträge mehr möglich. Wer einen Antrag gestellt hat, aber noch keine Zusage erhalten hat, sollte den Bearbeitungsstatus bei der KfW prüfen. Bereits bewilligte Zuschüsse sind nicht betroffen. Auf Wiederauflage des Programms für 2027 achten.
Das WEG-Recht wurde 2020 umfassend reformiert. Verwalter müssen u. a. Beschlussfähigkeiten, Eigentümerversammlungen und Abrechnungspflichten gemäß aktueller Rechtsprechung umsetzen. Amtsecho informiert über relevante Urteile und Gesetzesänderungen.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt Sanierungspflichten und Energieausweis-Anforderungen vor. Amtsecho informiert über Änderungen bei Förderprogrammen (BAFA/KfW) und neuen Anforderungen für Bestandsgebäude.
Die Grundsteuerreform gilt ab 2025 bundesweit. In einigen Bundesländern gelten Abweichungen (Öffnungsklausel). Amtsecho informiert über kommunale Hebesatzänderungen und neue Bewertungsregeln.
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