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Hausverwaltung/WEG-Verwalter, Makler, Vermieter
Das Jahressteuergesetz 2026 konkretisiert die Aufteilung von Kaufpreisen bei bebauten Grundstücken in Grund/Boden und Gebäude – mit Auswirkungen auf die Gebäude-Abschreibung (AfA) für Vermieter und Eigentümer. Die Regelung gilt ab dem Tag nach Verkündung für alle Kaufverträge, die danach abgeschlossen werden. Zusätzlich werden die Erbschaftsteuer-Stundung bei Wohnimmobilien und verschiedene Gebühren neu gestaltet.
Vermieter und Immobilieneigentümer, die Immobilien mit Gewinnabsicht halten: Nach Inkrafttreten des JStG 2026 Kaufpreisaufteilung für neue Grundstückerwerbe nach der neuen Formel in § 6f EStG vornehmen (oder eine Arbeitshilfe des BMF nutzen); bei bisherigen Erwerbsvorgängen Neuberechnung der AfA-Basis prüfen. Wohnungsunternehmen: Sonderabschreibungs-Regelung nach § 7a Abs. 9 EStG (ab VZ 2023 rückwirkend) für Mietwohnungsneubau überprüfen.
Der EU AI Act verpflichtet Immobilienunternehmen zur Bestandsaufnahme, Risikobewertung und Governance bei KI-Systemen, die sie einsetzen oder über Drittanwendungen erhalten. Hochrisiko-Systeme wie automatische Mieterauswahl oder Bonitätsprüfung unterliegen strengeren Anforderungen; Verstöße können mit bis zu 35 Millionen Euro geahndet werden. Die meisten Unternehmen haben bislang keine vollständige Übersicht über ihre KI-Nutzung.
Vollständigen Überblick über alle eingesetzten KI-Systeme erstellen (Software, Module, Chatbots, automatische Prozesse). Governance-Struktur auf Vorstandsebene etablieren mit Verantwortlichkeiten, Risikomanagement-Prozessen und technischer Dokumentation, besonders für Hochrisiko-Systeme (Mieterauswahl, Bonitätsprüfung, Gebäudezutritt). Compliance-Maßnahmen nicht nur operativ, sondern strategisch verankern.
Der BGH hat clarifiziiert, dass Mieter in Gebieten mit Mietpreisbremse jederzeit Auskunft über die Berechtigung ihrer Miete verlangen dürfen – etwa zur Vormiete oder durchgeführten Modernisierungen – unabhängig davon, ob der Vermieter vorvertragliche Informationen versäumt hat. Eine solche Auskunftserlaubnis beginnt für den Vermieter die Zwei-Jahres-Frist zu laufen, nach der er sich auf Ausnahmen berufen darf, auch wenn die Auskunft der Mieter selbst erbeten hat.
Das OLG München entschied, dass Verwaltungsbeiräte einer WEG grob fahrlässig handeln, wenn sie bei der Belegprüfung nicht alle Konten (insbesondere Rücklagenkonten) kontrollieren. Die Unterschlagung eines Verwaltungskontos während der Prüfung führte zur Anrechnung groben Fahrlässigkeit, womit eine 38.000-Euro-Forderung wegen Verjährung erlosch. Hausverwaltungen und Wohnungseigentümer müssen sicherstellen, dass Beiräte alle Konten vollständig prüfen und eine Haftpflichtversicherung abschließen.
Verwaltungsbeiräte (ehrenamtlich oder hauptamtlich): Bei der jährlichen Belegprüfung systematisch alle Konten der GdWE (Girokonto, Geldmarktkonten, Rücklagenkonten) überprüfen und fehlende Kontoauszüge einfordern. Verwalter: GdWE zeitnah über Unregelmäßigkeiten informieren und Verjährungsrisiken transparent kommunizieren. Eigentümerversammlung: Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Beiratsmitglieder auf Kosten der Gemeinschaft beschließen.
Der Text fasst mehrere Gerichtsurteile zusammen, die klären, wie WEGs, Vermieter und Mieter mit Blumenkästen auf Balkonen umgehen dürfen. WEGs können Beschlüsse zur Innen-Hängung aus Instandhaltungsgründen fassen, während Vermieter die Außen-Hängung unter bestimmten Sicherheitsaspekten verbieten dürfen. Eine neue Pflicht oder Frist entsteht nicht; die Urteile geben Rechtssicherheit für bestehende Streitfälle.
Eine Studie des Ifo-Instituts analysiert die langfristigen Auswirkungen des Berliner Mietendeckels und der Enteignungsdebatte auf Investitionsverhalten, Neubau und Sanierung. Die Studie zeigt, dass bereits die Erwartung zusätzlicher Regulierung Kaufpreise senkt und Wohnungsunternehmen zum Rückzug bewog — ein warnendes Beispiel für die Bedeutung von Regulierungssicherheit am Wohnungsmarkt.
Die GEIG-Novelle verschärft ab 1.1.2027 die Anforderungen für Ladeinfrastruktur in Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden. Hausverwalter und Eigentümer müssen nun bei Neubauten und Renovierungen deutlich höhere Anteile der Stellplätze mit Vorverkabelung ausstatten und intelligentes Laden unterstützen. Die Ausnahmeschwelle steigt von 7 % auf 10 % der Gesamtgebäudekosten; für Gebäude mit Bauanträgen bis 31.12.2026 gilt noch die alte Fassung.
Frist: 1. January 2027
Prüfen Sie alle laufenden Bauprojekte und Renovierungsvorhaben auf deren geplanten Baubeginn: Ist der Bauantrag bis 31.12.2026 einzureichen, gelten noch die alten Anforderungen des GEIG 2021; ab 1.1.2027 greifen die neuen Pflichten mit erhöhten Vorkabelungs- und Ladeinfrastruktur-Quoten. Überprüfen Sie bei Bestandsgebäuden ab 20 Stellplätzen die Verpflichtung zur Nachrüstung (1 Ladepunkt pro 10 Stellplätze oder 50 % Leitungsinfrastruktur). Nutzen Sie die Antragsfrist bis 10.11.2026 für das Bundesförderprogramm Ladeinfrastruktur in Mehrfamilienhäusern.
Der BGH hat entschieden, dass sanierte Altbauten, die zuvor unbewohnbar waren, unter die Neubau-Ausnahmeregelung der Mietpreisbremse fallen können, sofern die Wiederherstellung mit erheblichem Bauaufwand (mindestens ein Drittel der Neubaukosten) verbunden war und die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals (wieder) vermietet wurde. Dies eröffnet Vermietern eine Gestaltungsmöglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen, wenn die Sanierungskosten nachgewiesen werden können.
Bei Vermietung von umfassend sanierten Altbauten, die vor der Sanierung unbewohnbar waren, sollte die Dokumentation der Sanierungskosten und des Zeitpunkts der Erstnutzung nach dem 1.10.2014 überprüft werden, um bei Mietsteitigkeiten den Anspruch auf Ausnahme von der Mietpreisbremse geltend machen zu können.
Ab dem 1. Januar 2027 gelten neue Anforderungen an Energieausweise: Vermietung von Wohnungen ist neu mit Energieausweis-Vorlage bei Mietvertragsverlängerungen verbunden; größere Renovierungen (über ein Viertel der Gebäudehülle oder des Werts) erfordern ebenfalls einen Ausweis. Die neuen Ausweise müssen erweiterte Pflichtangaben enthalten und ab 1.1.2027 digital und maschinenlesbar sein. Verstöße gegen Vorlage- und Übergabepflichten können mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden.
Frist: 1. January 2027
Vor 1.1.2027: Alle ab diesem Datum neu erstellten Energieausweise müssen den Anforderungen des GModG §§ 79-88c entsprechen. Vermieter müssen ab 1.1.2027 bei Mietvertragsverlängerungen einen gültigen Energieausweis vorhalten. Makler müssen Ausstellungsdatum in kommerziellen Anzeigen angeben und digitale Ausweise zum Standard machen. Eigentumsvorlagen ändern sich: Vor 2027 ausgestellte Ausweise müssen künftig den Rechtsstand in der Kopfzeile ausweisen (sofern nach 1.11.2020 erstellt).
Die EPBD erweitert die Anforderungen an Gebäudeautomations- und Steuerungssysteme in Nichtwohngebäuden. Intelligente Lichtsteuerung wird künftig zu einem integralen Bestandteil nachhaltiger Gebäudekonzepte, nicht mehr als isoliertes Gewerk. Planer, Betreiber und Eigentümer müssen Beleuchtung in übergreifende Automationskonzepte einbinden – besonders in Bestandsgebäuden eine Herausforderung bei fehlenden Kommunikationsstrukturen.
Bei Modernisierungen und Sanierungen von Nichtwohngebäuden Lichtsteuerung ab sofort als Bestandteil der Gebäudeautomation planen und nicht als isoliertes Einzelgewerk ausschreiben; in Bestandsgebäuden vorhandene Automationskonzepte, Sensor- und Kommunikationsinfrastruktur überprüfen und dokumentieren.
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Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz führt Deutschland ab 2027 eine bundesweite Solarpflicht ein. Neue Nichtwohngebäude über 250 m² müssen ab 1.1.2027 Solaranlagen haben, ab 2028 folgen Bestandsgebäude nach Größe und Art, ab 2030 auch Wohngebäude. Ausnahmen existieren, wenn Installation technisch unmöglich, wirtschaftlich unzumutbar oder durch andere Gesetze ausgeschlossen ist.
Frist: 1. January 2027
Prüfen Sie ab sofort für jeden Neu- oder Umbau von Nichtwohngebäuden über 250 m² (ab 2027) oder von Wohngebäuden (ab 2030), ob eine Solarpflicht greift. Dokumentieren Sie für Bestandsgebäude Größe und Nutzungstyp; bei geplanten Modernisierungen prüfen Sie, ob Änderungen nach § 36 GModG eine Solarpflicht auslösen. Prüfen Sie Ausnahmegründe (technisch unmöglich, wirtschaftlich unzumutbar) und halten Sie diese dokumentiert.
Der BGH hat entschieden, dass eine fehlende Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen gegenüber dem Vormieter nicht auf die Höhe der Vormiete im Folgemietverhältnis durchschlägt. Die im vorherigen Mietverhältnis vereinbarte Miete bleibt wirksam, wenn die Modernisierung tatsächlich stattgefunden hat. Der Vermieter ist lediglich zeitweise gehindert, sich darauf gegenüber dem betroffenen Vormieter zu berufen.
Vermieter sollten die Auskunftspflichten nach § 556g Abs. 1a BGB beachten und erforderliche Informationen über Vormiete und Modernisierungsmaßnahmen rechtzeitig und in der vorgeschriebenen Form erteilen, um die Sanktionen (zeitweise Unzulässigkeit der höheren Miete) zu vermeiden.
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) regelt ab 29.7.2026 die Heizungstechnik neu und ändert die CO2-Kostenaufteilung zwischen Vermietern und Mietern. Ab 1.1.2028 müssen Vermieter, die eine neue Gasheizung oder ähnliche Anlage einbauen, die Hälfte der Gasnetzentgelte und CO2-Kosten mit dem Mieter teilen – statt bisher gestaffelt nach Energieeffizienzklasse. Eine Härtefallregelung für Kleinvermieter mit bis zu 6 Wohnungen ist unter fünf Bedingungen möglich.
Frist: 1. January 2028
Vermieter müssen überprüfen, ob und wann sie neue Heizungsanlagen einbauen möchten, da die hälftige Kostenteilung bei Gasnetzentgelte und CO2 ab 1.1.2028 greift. Informationspflichten gegenüber Mietern sind zu beachten (Textform), insbesondere bei Inanspruchnahme der Härtefallregelung oder bei Mietern mit Selbstversorgung. Dokumentation der Voraussetzungen für Härtefallregelung empfohlen.
Der BGH hat in einem Urteil vom 17.7.2026 entschieden, dass die Anfechtung eines Absenkungsbeschlusses nach § 23 Abs. 3 WEG unzulässig wird, sobald der darauf aufbauende Umlaufbeschluss bestandskräftig ist. Das Urteil klärt, dass Absenkungsbeschlüsse anfechtbar sind, ihre Anfechtung aber praktisch gegenstandslos wird, wenn die Wohnungseigentümer bereits die anvisierte Maßnahme beschlossen haben.
WEG-Verwalter und Verwaltungsbeiräte sollten das Umlaufverfahren zeitnah nach dem Absenkungsbeschluss durchführen und die Bestandskraft abwarten. Anfechtungskläger müssen frühzeitig erkennen, wann ein Angriff auf Absenkungsbeschlüsse noch sinnvoll ist. GdWE-Vertreter sollten die Hauptsacheerledigungserklärung prüfen und ggf. Klageabweisung beantragen.
Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 verkündet und ermöglicht weiterhin den Einbau von Gas- und Ölheizungen unter Bedingungen (CO2-neutrale Brennstoffe ab 2029, Grüngasquote ab 2028). Die Deutsche Umwelthilfe plant eine Verfassungsbeschwerde im September 2026, da das Gesetz das Klimaneutralitätsziel bis 2045 gefährdet.
Vermieter und Hausverwaltungen sollten das GModG und die laufende Verfassungsbeschwerde beobachten. Bei Heizungstausch ist zu beachten, dass Gasheizungen noch möglich sind, aber ab 2029 CO2-neutrale Brennstoffe nutzen müssen und ab 2028 eine Grüngasquote anfällt.
Das KfW-Förderungsprogramm 455-B für barrierefreien Umbau (Zuschüsse bis 6.250 Euro) wurde nach Wiederauflegung am 8. April 2026 wegen sehr hoher Nachfrage mit sofortiger Wirkung zum 30. Juli 2026 gestoppt. Bereits gestellte Anträge werden noch bearbeitet und erhalten Zusagen; eine Wiederaufnahme ist frühestens 2027 geplant.
Frist: 30. July 2026
Immobilieneigentümer, die barrierefreie Umbauten planen, sollten sofort prüfen, ob noch ein Antrag gestellt werden kann. Für WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer: Beachten Sie die WEG-rechtlichen Vorgaben bei Barrierefreiheitsmaßnahmen (privilegierte Maßnahmen nach § 13 WEG, ggf. Zustimmung der Eigentümerversammlung erforderlich). Informieren Sie betroffene Eigentümer über die Alternative des KfW-Kredits 159.
Ab 2. August 2026 müssen Unternehmen KI-Systeme transparent kennzeichnen. Für Immobilienbetriebe relevant: KI-Nutzung bei Personalauswahl und Bewerbungen unterliegt strengen Compliance-Anforderungen. Schulungspflichten für KI-nutzende Mitarbeiter bestehen bereits seit Februar 2025; Bußgelder bis 35 Mio. Euro sind möglich.
Frist: 2. August 2026
Immobilienbetriebe müssen prüfen, ob sie KI-Systeme einsetzen (besonders bei HR, Bewerbungsverarbeitung, Stellenanzeigen). KI-Kompetenz der Mitarbeiter sicherstellen (Schulungen). KI-Systeme kategorisieren nach Risiko. Transparenzpflichten ab 2.8.2026 beachten. Datenschutz und Nicht-Diskriminierung sicherstellen.
Das KfW-Programm "Jung kauft Alt" wird zum 3.8.2026 deutlich verbessert: Förderhöchstbeträge steigen auf bis zu 180.000 Euro (bisher 150.000 Euro), Darlehenszinsen werden verbessert, und Familien können künftig zwischen Gesamtsanierung oder energetischen Einzelmaßnahmen wählen. Die Sanierungsfrist beträgt 54 Monate ab Förderzusage.
Frist: 3. August 2026
Vermieter und Eigentümer mit minderjährigen Kindern, die Bestandsimmobilien mit niedrigem Energiestandard erwerben möchten, sollten die verbesserten Förderkonditionen prüfen und Anträge ggf. vor dem 3.8.2026 einreichen, um von den neuen Bedingungen zu profitieren. Beachtenswert: Ferienwohnungsvermietung ist nicht förderfähig.
Der Bundestag behandelt am 9.7.2026 eine Mietrechtsnovelle mit Plänen zur Einschränkung der Eigenbedarfskündigung. Die Grünen fordern, Eigenbedarf-Kündigungen nach Mietpreisbremsen-Verstößen um fünf Jahre zu sperren und die Kündigungsfrist in angespannten Märkten zu verlängern. Das Verfahren wird zur weiteren Beratung an Ausschüsse überwiesen.
Private Vermieter sollten die Entwicklungen der Mietrechtsreform 2026 im parlamentarischen Verfahren beobachten und ihre Kündigungsstrategien überprüfen. Eine potenzielle Sperrfrist nach Mietpreisbremsen-Verstößen und verlängerte Kündigungsfristen würden die Handlungsspielräume deutlich einengen.
Der BGH hat geklärt, dass Absenkungsbeschlüsse (Beschlüsse zur Senkung von Stimmquoren für Umlaufbeschlüsse) isoliert anfechtbar sind. Ein solcher Absenkungsbeschluss kann aber nicht mehr angefochten werden, wenn der darauf basierende Umlaufbeschluss bestandskräftig ist, da das Rechtsschutzinteresse dann entfallen ist.
Für WEG-Verwalter und Eigentümergemeinschaften: Diese Rechtsprechung verdeutlicht die formalen Anforderungen bei Absenkungsbeschlüssen und Umlaufverfahren. Wichtig ist, dass Absenkungsbeschlüsse innerhalb der einsmonatigen Anfechtungsfrist (§ 45 WEG) angegriffen werden können und müssen, bevor der nachfolgende Umlaufbeschluss bestandskräftig wird. Danach ist eine Anfechtung nicht mehr möglich.
Das WEG-Recht wurde 2020 umfassend reformiert. Verwalter müssen u. a. Beschlussfähigkeiten, Eigentümerversammlungen und Abrechnungspflichten gemäß aktueller Rechtsprechung umsetzen. Amtsecho informiert über relevante Urteile und Gesetzesänderungen.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt Sanierungspflichten und Energieausweis-Anforderungen vor. Amtsecho informiert über Änderungen bei Förderprogrammen (BAFA/KfW) und neuen Anforderungen für Bestandsgebäude.
Die Grundsteuerreform gilt ab 2025 bundesweit. In einigen Bundesländern gelten Abweichungen (Öffnungsklausel). Amtsecho informiert über kommunale Hebesatzänderungen und neue Bewertungsregeln.
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