Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) regelt ab 29.7.2026 die Heizungstechnik neu und ändert die CO2-Kostenaufteilung zwischen Vermietern und Mietern. Ab 1.1.2028 müssen Vermieter, die eine neue Gasheizung oder ähnliche Anlage einbauen, die Hälfte der Gasnetzentgelte und CO2-Kosten mit dem Mieter teilen – statt bisher gestaffelt nach Energieeffizienzklasse. Eine Härtefallregelung für Kleinvermieter mit bis zu 6 Wohnungen ist unter fünf Bedingungen möglich.
Frist: 1. January 2028
Vermieter müssen überprüfen, ob und wann sie neue Heizungsanlagen einbauen möchten, da die hälftige Kostenteilung bei Gasnetzentgelte und CO2 ab 1.1.2028 greift. Informationspflichten gegenüber Mietern sind zu beachten (Textform), insbesondere bei Inanspruchnahme der Härtefallregelung oder bei Mietern mit Selbstversorgung. Dokumentation der Voraussetzungen für Härtefallregelung empfohlen.
Ab 2. August 2026 müssen Unternehmen KI-Systeme transparent kennzeichnen. Für Immobilienbetriebe relevant: KI-Nutzung bei Personalauswahl und Bewerbungen unterliegt strengen Compliance-Anforderungen. Schulungspflichten für KI-nutzende Mitarbeiter bestehen bereits seit Februar 2025; Bußgelder bis 35 Mio. Euro sind möglich.
Frist: 2. August 2026
Immobilienbetriebe müssen prüfen, ob sie KI-Systeme einsetzen (besonders bei HR, Bewerbungsverarbeitung, Stellenanzeigen). KI-Kompetenz der Mitarbeiter sicherstellen (Schulungen). KI-Systeme kategorisieren nach Risiko. Transparenzpflichten ab 2.8.2026 beachten. Datenschutz und Nicht-Diskriminierung sicherstellen.
Das KfW-Programm "Jung kauft Alt" wird zum 3.8.2026 deutlich verbessert: Förderhöchstbeträge steigen auf bis zu 180.000 Euro (bisher 150.000 Euro), Darlehenszinsen werden verbessert, und Familien können künftig zwischen Gesamtsanierung oder energetischen Einzelmaßnahmen wählen. Die Sanierungsfrist beträgt 54 Monate ab Förderzusage.
Frist: 3. August 2026
Vermieter und Eigentümer mit minderjährigen Kindern, die Bestandsimmobilien mit niedrigem Energiestandard erwerben möchten, sollten die verbesserten Förderkonditionen prüfen und Anträge ggf. vor dem 3.8.2026 einreichen, um von den neuen Bedingungen zu profitieren. Beachtenswert: Ferienwohnungsvermietung ist nicht förderfähig.
München erneuert die Satzung zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Vermieter und Eigentümer dürfen Wohnraum nicht zu mehr als 50 % für gewerbliche Zwecke nutzen, nicht länger als acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung vermieten und nicht über drei Monate leer stehen lassen – Verstöße erfordern eine Genehmigung und können mit Bußgeldern geahndet werden.
Überprüfen Sie alle vermieteten oder leerstehenden Wohneinheiten im Bestand auf Konformität mit der Satzung: Dokumentieren Sie die aktuelle Nutzung (Wohnzweck vs. gewerbliche Nutzung), erfassen Sie Vermietungszeiträume für Ferienwohnungen (max. 8 Wochen/Jahr), überprüfen Sie Leerstände (max. 3 Monate zulässig) und prüfen Sie, ob für Nutzungsänderungen bereits eine Genehmigung vorliegt. Stellen Sie ggf. vor Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen oder gewerbliche Nutzung einen Genehmigungsantrag.
Eine Anfrage der Linken Fraktion im Münchner Stadtrat von Juli 2026 behandelt Mietpraktiken des Investors Capstone an zwei Häusern in Milbertshofen: unwirksame Mieterhöhungsschreiben trotz Mietspiegel-Überschreitung, angekündigte Modernisierungen mit Mieterhöhungen und geplante Aufstockung. Die Anfrage wirft Fragen zu Baurecht, Erhaltungssatzung und Verdrängungsschutz auf.
Vermieter und Hausverwalter sollten die Rechtsprechung und Anfragen zu ungerechtfertigten Mieterhöhungen und deren Wirksamkeit unter Berücksichtigung von Mietspiegeln und Kappungsgrenzen verfolgen; Kenntnisnahme von Diskussionen um Modernisierungsumlage und Verdrängungsschutz in Erhaltungssatzungsgebieten.
München führt eine Registrierungspflicht für die kurzfristige Vermietung von Wohnungen über Online-Plattformen ein. Vermieter müssen ihre Einheiten vor dem Angebot über eine Online-Plattform registrieren und die erhaltene Registrierungsnummer angeben. Verstöße gegen die Registrierungs- und Anzeigepflichten können mit Bußgeldern bis 50.000 Euro geahndet werden.
Vermieter müssen vor dem Angebot von Wohnungen zur kurzfristigen Vermietung (bis 6 Monate) über Online-Plattformen ein Registrierungsverfahren über die Website der Landeshauptstadt München durchführen und die erhaltene Registrierungsnummer auf der Plattform angeben (§ 5a Abs. 3 und 4). Überprüfen Sie, welche Ihrer Vermietungen unter die Kurzfristiges-Vermietungs-Definition fallen (regelmäßig oder vorübergehend für bis zu sechs Monate gegen Entgelt) und registrieren Sie diese entsprechend.
Der Bundestag behandelt am 9.7.2026 eine Mietrechtsnovelle mit Plänen zur Einschränkung der Eigenbedarfskündigung. Die Grünen fordern, Eigenbedarf-Kündigungen nach Mietpreisbremsen-Verstößen um fünf Jahre zu sperren und die Kündigungsfrist in angespannten Märkten zu verlängern. Das Verfahren wird zur weiteren Beratung an Ausschüsse überwiesen.
Private Vermieter sollten die Entwicklungen der Mietrechtsreform 2026 im parlamentarischen Verfahren beobachten und ihre Kündigungsstrategien überprüfen. Eine potenzielle Sperrfrist nach Mietpreisbremsen-Verstößen und verlängerte Kündigungsfristen würden die Handlungsspielräume deutlich einengen.
Die Bundesregierung reduziert ihre Subventionierung der Stromübertragungsnetzkosten ab 2027, was zu einem Anstieg der Strompreise um etwa ein Prozent führen wird. Hausverwalter und Vermieter sollten die am 1.10.2026 veröffentlichten endgültigen Netzentgelte berücksichtigen, da dies Nebenkosten und Betriebskostenabrechnungen beeinflusst.
Frist: 1. October 2026
Hausverwalter und Vermieter sollten die Veröffentlichung der endgültigen Netzentgelte zum 1.10.2026 beobachten und bei der Betriebskostenprognose und -abrechnung für 2027 berücksichtigen. Eventuelle Nebenkostennachzahlungen sollten frühzeitig kommuniziert werden.
Wien veröffentlicht einen Leitfaden zum außenliegenden Sonnenschutz an Gebäudefassaden und nennt besondere Anforderungen für Schutzzonen: Für die Anbringung von Sonnenschutzvorrichtungen in diesen Bereichen ist eine Bauanzeige bei der MA 37 Baupolizei erforderlich. Das Dokument bietet Orientierung für Eigentümer, Planer und Verwalter bei der Auswahl und Gestaltung von Sonnenschutzsystemen.
Immobilieneigentümer und Hausverwaltungen in Wien, die außenliegenden Sonnenschutz an Gebäuden in Schutzzonen anbringen möchten, müssen eine Bauanzeige bei der MA 37 Baupolizei einreichen. Der Sonnenschutz muss architektonisch auf die Fassade abgestimmt werden.
Das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde gegen das beschleunigte Gesetzgebungsverfahren zum Gebäudeenergiegesetz (Heizungsgesetz) verworfen. Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) trat am 10.7.2026 in Kraft und ersetzt die 65-Prozent-Regel für Heizungsanlagen durch neue Anforderungen. Die Entscheidung bestätigt die Verfassungsmäßigkeit des Verfahrens und damit die Gültigkeit der Heizungsgesetze.
Frist: 10. July 2026
Vermieter, Hausverwalter und Kälte-/Klimabetriebe sollten sich mit den neuen Anforderungen des GModG vertraut machen und ausstehende Heizungsmodernisierungen entsprechend den neuen Regeln planen. Die Abschaffung der 65-Prozent-Regel erfordert möglicherweise Anpassungen bei geplanten Sanierungen.
Berlin führt einen automatisierten „Mietenscan" zur Kontrolle von Vermietungsangeboten auf Verstöße gegen die Mietpreisbremse ein. Vermieter, deren Inserate Verdachtsfälle darstellen, werden angeschrieben und zur Überprüfung und Anpassung ihrer Mieten aufgefordert. Verstöße können mit Geldbußen bis 50.000 Euro oder Strafverfolgung wegen Mietwucher geahndet werden.
Berliner Vermieter sollten ihre aktuellen und geplanten Mietangebote auf Compliance mit der Mietpreisbremse überprüfen. Insbesondere Angebote, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen oder die 20 % Grenze überschreiten, sind risikobehaftet. Betroffene Vermieter müssen auf Anschreiben der „Sicheres Wohnen AöR" reagieren und ggf. Mieten anpassen.
Ein Antrag der Fraktion Die Linke fordert den Senat auf, für landeseigene Wohnungsunternehmen (LWU) einen Mietendeckel einzuführen: zunächst ein einjähriger Mietenstopp nach § 558 BGB, dann eine fünfjährige Mietpreisbegrenzung mit maximal 1–2 % jährlichen Erhöhungen, Absenkung überhöhter Bestandsmieten und Limitierung der Modernisierungsumlage auf 6 % bzw. 1,50 Euro/m². Die Berichterstattung ist bis 1. September 2026 erforderlich.
Frist: 1. September 2026
Vermieter von landeseigenen Wohnungen sollten die Entwicklung dieses Antrags beobachten. Falls beschlossen, müssen sie Mieterhöhungen nach § 558 BGB für zwölf Monate einstellen und sich auf verschärfte Mietpreisgrenzen und Modernisierungsumlage-Caps einstellen.
Das Berliner Abgeordnetenhaus diskutiert einen Antrag zur Einführung eines sozialen Gewerbemietrechts mit Preisbremse, Kündigungsschutz und Kappungsgrenzen. Der Senat soll bis zum 31.12.2026 über Maßnahmen berichten, darunter Bundesinitiativen und ein Berliner Gewerbemietenmonitoring. Dies betrifft Inhaber gewerblicher Mietflächen in besonders angespannten Lagen.
Frist: 31. December 2026
Gewerbemieter sollten die Entwicklung von Gewerbemietrecht und landesspezifischen Schutzmaßnahmen in Berlin verfolgen. Vermieter und Betreiber gewerblicher Immobilien sollten mögliche künftige Regulierungen von Mietpreisen und Kündigungsschutz antizipieren. Die geplanten Maßnahmen sind derzeit noch Anträge ohne verbindliche Geltung.
Der München Stadtrat diskutiert die Situation der Sozialwohnungen und fordert eine dauerhafte Bindung geförderter Wohnungen nach österreichischem Vorbild. Der Bestand an Sozialwohnungen ist von 118.000 (1985) auf unter 50.000 gesunken; ein Änderungsantrag zielt auf bundesweite Regelungen für unbegrenzte Sozialbindung ab. Dies betrifft Vermieter und Hausverwaltungen bei der zukünftigen Verwaltung und Vermietung geförderter Wohnungsbestände.
Vermieter und Hausverwaltungen sollten zukünftige bundesrechtliche Änderungen zur dauerhaften Sozialbindung von Wohnungen beobachten und ihre Mietverträge und Verwaltungsrichtlinien entsprechend anpassen. Für München-tätige Unternehmen: Beratung zu potenziellen Auswirkungen auf Bestandsverwaltung einplanen.
Die Fortbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter bleibt bestehen (20 Stunden alle 3 Jahre), wird aber für Immobilienmakler gestrichen. Der Bundestag stimmt am 11. Juni über das Bürokratierückbaugesetz ab. Die Nachweispflicht gegenüber der Behörde wird entschärft, die Aufbewahrungsfrist von Nachweisen auf 3 Jahre verkürzt.
Frist: 11. June 2026
Wohnimmobilienverwalter müssen die Fortbildungspflicht (20 Stunden/3 Jahre) weiterhin erfüllen und Nachweise für 3 Jahre aufbewahren. Immobilienmakler können die Weiterbildungspflicht zukünftig ignorieren. Nach Gesetzesverabschiedung müssen Prozesse entsprechend angepasst werden.
Ab 1. Juli 2026 tritt in Wien eine neue Verordnung im Veranstaltungsgesetz in Kraft, die für Veranstaltungen mit 300+ Besuchern ein Awarenesskonzept und benannte Awarenessbeauftragte vorschreibt. Dies zielt auf mehr Sicherheit im Nachtleben und den Schutz vor Diskriminierung, Belästigung und Gewalt ab. Unterstützungsmaterialien und Muster-Konzepte werden von der Stadt Wien bereitgestellt.
Frist: 1. July 2026
Betriebe mit Veranstaltungen ab 300 Besuchern müssen bis 1. Juli 2026 ein Awarenesskonzept erstellen, Awarenessbeauftragte benennen und Prozesse zur Handhabung von Grenzüberschreitungen, Diskriminierung und (sexualisierter) Gewalt implementieren. Muster-Konzepte und Unterstützungsmaterialien stehen ab Mitte Juni zur Verfügung.
Der BGH hat mit Urteil vom 20.05.2026 (VIII ZR 6/24) entschieden, dass die einjährige Abrechnungsfrist für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) bei laufendem Einspruchsverfahren gegen einen Grundlagenbescheid (Steuermessbescheid oder Einheitswertbescheid) nicht läuft. Das Abrechnungshindernis besteht so lange fort, bis der Vermieter Kenntnis erlangt, ob und inwieweit der Grundsteuerbescheid infolge des Einspruchs geändert wird. Die dreimonatige Nachforderungsfrist beginnt erst nach Wegfall dieses Hindernisses.
Vermieter und Hausverwaltungen müssen bei laufenden Einspruchsverfahren gegen Grundlagenbescheide (Einheitswert, Steuermessbetrag) die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der regulären Jahresfrist vorlegen. Sie sollten jedoch unmittelbar nach Klärung des Einspruchsverfahrens – spätestens innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses – die Grundsteuer nachberechnen und gegenüber den Mietern abrechnen. Den Vorbehalt einer Nachberechnung in laufenden Abrechnungen ausdrücklich aufnehmen.
Der Berliner Abgeordnetenhaus-Antrag der Fraktion Die Linke fordert eine grundlegende Überarbeitung der Ausführungsvorschriften Wohnen (AV-Wohnen), insbesondere die Anpassung der Richtwerte für angemessene Bruttokaltmieten (Kosten der Unterkunft nach SGB II/XII/AsylbLG) an die realen Berliner Marktmieten. Weitere Maßnahmen betreffen die Berücksichtigung gestiegener Betriebskosten, die Aktualisierung der Heizkostenrichtwerte nach Heizspiegel 2025 sowie das proaktive Vorgehen gegen rechtswidrig überhöhte Mieten (§ 556d BGB, § 5 WiStG). Für Vermieter und Hausverwaltungen relevant, da die Anpassung der Angemessenheitsgrenzen direkte Auswirkungen auf Mietzahlungen von Grundsicherungsempfängern und die Rechtsdurchsetzung bei Mietpreisüberhöhungen hat.
Frist: 31. August 2026
Vermieter und Hausverwaltungen in Berlin sollten die Entwicklung der AV-Wohnen-Richtwerte beobachten: Eine Anhebung der Angemessenheitsgrenzen (KdU) würde Mietverhältnisse mit Grundsicherungsempfängern erleichtern. Zudem droht bei rechtswidrig überhöhten Mieten (§ 556d BGB, § 5 WiStG) ein proaktives Vorgehen des Landes Berlin; eigene Mietpreisgestaltung auf Rechtskonformität prüfen. Bericht an das Abgeordnetenhaus bis 31. August 2026 erwartet – Umsetzungsschritte danach möglich.
Das Berliner Abgeordnetenhaus plant ein Wohnraumbewirtschaftungsgesetz (WBG), das Eigentümer mit mehr als 50 Wohnungen bei festgestellter Wohnungsnotlage zur Belegungsbindung und Mietpreisbindung verpflichtet. Je nach Bestandsgröße müssen 30–50 % der Wiedervermietungen an WBS-Inhaber zu festgelegten Mietpreisen erfolgen. Zudem wird das Zweckentfremdungsverbot überführt und ein Landesamt für Mieter*innenschutz geschaffen.
Vermieter und Hausverwaltungen mit mehr als 50 Wohnungen in Berlin müssen die Entwicklung des WBG eng verfolgen. Bei Inkrafttreten des Gesetzes sind Belegungs- und Mietpreisbindungsquoten (30–50 % je nach Bestandsgröße) bei Wiedervermietungen einzuhalten. Zweckentfremdungen sind zu vermeiden. Rechtliche und wirtschaftliche Auswirkungen auf Bestandsportfolios sollten frühzeitig geprüft werden.
Das Berliner Abgeordnetenhaus berät einen Gesetzentwurf (Drucksache 19/3031), der das bestehende Zweckentfremdungsverbots-Gesetz (ZwVbG) in ein umfassendes Wohnungsbewirtschaftungsgesetz überführt. Eigentümer von mehr als 1.000 Wohnungen werden verpflichtet, 10 % der belegungsgebundenen Wohnungen an wohnungslose Personen zu vermieten; Miethöhen werden reguliert und Genehmigungsvoraussetzungen für Zweckentfremdung werden deutlich verschärft. Zudem wird ein neues Landesamt für Mieter*innenschutz errichtet, das die Durchführung der neuen Regelungen übernimmt.
Berliner Immobilieneigentümer und Verwalter mit großen Wohnungsbeständen (>1.000 WE) müssen Belegungs- und Mietpreisbindungen prüfen und ggf. Vermietungsquoten für wohnungslose Personen einplanen. Alle Eigentümer sollten Genehmigungsverfahren für Zweckentfremdung (z. B. Abriss, Leerstand, Ferienwohnungen) auf die verschärften Voraussetzungen hin überprüfen. Entwicklung und Inkrafttreten des Gesetzes weiterhin beobachten.