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Hausverwaltung/WEG-Verwalter, Makler, Vermieter
München erneuert die Satzung zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum. Vermieter und Eigentümer dürfen Wohnraum nicht zu mehr als 50 % für gewerbliche Zwecke nutzen, nicht länger als acht Wochen im Jahr als Ferienwohnung vermieten und nicht über drei Monate leer stehen lassen – Verstöße erfordern eine Genehmigung und können mit Bußgeldern geahndet werden.
Überprüfen Sie alle vermieteten oder leerstehenden Wohneinheiten im Bestand auf Konformität mit der Satzung: Dokumentieren Sie die aktuelle Nutzung (Wohnzweck vs. gewerbliche Nutzung), erfassen Sie Vermietungszeiträume für Ferienwohnungen (max. 8 Wochen/Jahr), überprüfen Sie Leerstände (max. 3 Monate zulässig) und prüfen Sie, ob für Nutzungsänderungen bereits eine Genehmigung vorliegt. Stellen Sie ggf. vor Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen oder gewerbliche Nutzung einen Genehmigungsantrag.
Das KfW-Programm "Jung kauft Alt" wird zum 3.8.2026 deutlich verbessert: Förderhöchstbeträge steigen auf bis zu 180.000 Euro (bisher 150.000 Euro), Darlehenszinsen werden verbessert, und Familien können künftig zwischen Gesamtsanierung oder energetischen Einzelmaßnahmen wählen. Die Sanierungsfrist beträgt 54 Monate ab Förderzusage.
Frist: 3. August 2026
Vermieter und Eigentümer mit minderjährigen Kindern, die Bestandsimmobilien mit niedrigem Energiestandard erwerben möchten, sollten die verbesserten Förderkonditionen prüfen und Anträge ggf. vor dem 3.8.2026 einreichen, um von den neuen Bedingungen zu profitieren. Beachtenswert: Ferienwohnungsvermietung ist nicht förderfähig.
Der Bundestag behandelt am 9.7.2026 eine Mietrechtsnovelle mit Plänen zur Einschränkung der Eigenbedarfskündigung. Die Grünen fordern, Eigenbedarf-Kündigungen nach Mietpreisbremsen-Verstößen um fünf Jahre zu sperren und die Kündigungsfrist in angespannten Märkten zu verlängern. Das Verfahren wird zur weiteren Beratung an Ausschüsse überwiesen.
Private Vermieter sollten die Entwicklungen der Mietrechtsreform 2026 im parlamentarischen Verfahren beobachten und ihre Kündigungsstrategien überprüfen. Eine potenzielle Sperrfrist nach Mietpreisbremsen-Verstößen und verlängerte Kündigungsfristen würden die Handlungsspielräume deutlich einengen.
Der BGH hat geklärt, dass Absenkungsbeschlüsse (Beschlüsse zur Senkung von Stimmquoren für Umlaufbeschlüsse) isoliert anfechtbar sind. Ein solcher Absenkungsbeschluss kann aber nicht mehr angefochten werden, wenn der darauf basierende Umlaufbeschluss bestandskräftig ist, da das Rechtsschutzinteresse dann entfallen ist.
Für WEG-Verwalter und Eigentümergemeinschaften: Diese Rechtsprechung verdeutlicht die formalen Anforderungen bei Absenkungsbeschlüssen und Umlaufverfahren. Wichtig ist, dass Absenkungsbeschlüsse innerhalb der einsmonatigen Anfechtungsfrist (§ 45 WEG) angegriffen werden können und müssen, bevor der nachfolgende Umlaufbeschluss bestandskräftig wird. Danach ist eine Anfechtung nicht mehr möglich.
Die Bundesregierung reduziert ihre Subventionierung der Stromübertragungsnetzkosten ab 2027, was zu einem Anstieg der Strompreise um etwa ein Prozent führen wird. Hausverwalter und Vermieter sollten die am 1.10.2026 veröffentlichten endgültigen Netzentgelte berücksichtigen, da dies Nebenkosten und Betriebskostenabrechnungen beeinflusst.
Frist: 1. October 2026
Hausverwalter und Vermieter sollten die Veröffentlichung der endgültigen Netzentgelte zum 1.10.2026 beobachten und bei der Betriebskostenprognose und -abrechnung für 2027 berücksichtigen. Eventuelle Nebenkostennachzahlungen sollten frühzeitig kommuniziert werden.
Die Haufe-Immobilien-Übersicht fasst aktuelle Rechtsprechung zu Lärmbelästigung, Mietminderung und Nachbarschaftsrechten zusammen. Sie behandelt Ruhestörungen, deren Ansprüche auf Unterlassung und Minderung sowie spezialgesetzliche Privilegierungen für Kinderlärm und stellt dar, wann Lärmbelästigung einen Sachmangel der Mietsache begründet.
Vermieter sollten sich über die Grenzen ihrer Kündigungs- und Duldungspflichten informieren; insbesondere müssen bei Lärmbeschwerden mehrerer Mieter alle beteiligten Parteien angehört werden, bevor eine fristlose Kündigung erfolgt. Hausverwalter von WEGs müssen die BGH-Rechtsprechung zu Lärm und Nutzungseinschränkungen beachten, insbesondere zur Privilegierung von Kinderlärm gemäß § 22 Abs. 1a BImSchG.
Der Artikel stellt neue Online-Rechner zur BEG-Förderung für Wärmepumpentausch vor, die seit dem 21. Juli 2026 in Kraft ist. Die Förderung wurde angepasst: maximal 22.400 Euro Zuschuss für Einfamilienhäuser und bis zu 16.800 Euro für bestimmte Einkommensgruppen. Mehrere kostenlose Tools helfen Eigentümern zu ermitteln, ob eine Wärmepumpe geeignet und wirtschaftlich ist.
Wärmepumpenbetriebe (Kälte-Klima-Handwerk) und Immobilieneigentümer sollten die neuen BEG-Förderrichtlinien und Online-Rechner prüfen, um Angebote und Sanierungsplanungen entsprechend anzupassen und Fördermöglichkeiten bei Kundenberatungen zu berücksichtigen.
Das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde gegen das beschleunigte Gesetzgebungsverfahren zum Gebäudeenergiegesetz (Heizungsgesetz) verworfen. Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) trat am 10.7.2026 in Kraft und ersetzt die 65-Prozent-Regel für Heizungsanlagen durch neue Anforderungen. Die Entscheidung bestätigt die Verfassungsmäßigkeit des Verfahrens und damit die Gültigkeit der Heizungsgesetze.
Frist: 10. July 2026
Vermieter, Hausverwalter und Kälte-/Klimabetriebe sollten sich mit den neuen Anforderungen des GModG vertraut machen und ausstehende Heizungsmodernisierungen entsprechend den neuen Regeln planen. Die Abschaffung der 65-Prozent-Regel erfordert möglicherweise Anpassungen bei geplanten Sanierungen.
Berlin führt einen automatisierten „Mietenscan" zur Kontrolle von Vermietungsangeboten auf Verstöße gegen die Mietpreisbremse ein. Vermieter, deren Inserate Verdachtsfälle darstellen, werden angeschrieben und zur Überprüfung und Anpassung ihrer Mieten aufgefordert. Verstöße können mit Geldbußen bis 50.000 Euro oder Strafverfolgung wegen Mietwucher geahndet werden.
Berliner Vermieter sollten ihre aktuellen und geplanten Mietangebote auf Compliance mit der Mietpreisbremse überprüfen. Insbesondere Angebote, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen oder die 20 % Grenze überschreiten, sind risikobehaftet. Betroffene Vermieter müssen auf Anschreiben der „Sicheres Wohnen AöR" reagieren und ggf. Mieten anpassen.
Der BGH hat entschieden (V ZR 18/25, 27.02.2026), dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht automatisch für Verzögerungen bei Erhaltungsmaßnahmen haftet, sondern nur bei schuldhafter Pflichtverletzung. Die GdWE trägt aber volle Verantwortung für die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen (wie Rettungswege), und Verwalter müssen solche Maßnahmen unverzüglich auf die Tagesordnung setzen.
Verwalter müssen erkannte Mängel an öffentlich-rechtlichen Anforderungen (Rettungswege, Brandschutz) sofort aktiv prüfen, Informieren und Beschlüsse unverzüglich herbeiführen. Die Umsetzung muss eng begleitet werden, da die GdWE Verzögerungen vollumfänglich zugerechnet werden und zu erheblicher Haftung führen. Die Wohnnutzung wird weit ausgelegt (auch gewerbliche Vermietung durch juristische Personen ist zulässig, solange der Endnutzer zu Wohnzwecken nutzt).
Der BGH hat mit Urteil vom 12.6.2026 (V ZR 68/25) entschieden, dass der gesetzliche Beschlusszwang nach § 20 Abs. 1 WEG auch für Zweiergemeinschaften von Wohnungseigentümern gilt. Bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum bedürfen eines Beschlusses; optische Beeinträchtigungen können durch nachträgliche Anpflanzungen nicht kompensiert werden. Die Regelung ist durch klare Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung abdingbar.
Hausverwaltungen und Verwaltungsbeiräte sollten prüfen, ob Gemeinschaftsordnungen Regelungen zur Abdingbarkeit des Beschlusszwangs enthalten. Sie müssen bauliche Veränderungen ohne Beschluss rechtswidrig behandeln und bei Bedarf Rückbauansprüche geltend machen, bleiben dabei aber neutral. Wohnungseigentümer müssen vor Beginn baulicher Arbeiten einen Beschluss einholen oder notfalls eine Beschlussersetzungsklage anstreben.
Das Landgericht Frankfurt am Main hat mit Urteil vom 28.05.2026 entschieden, dass Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) einen Anspruch auf Beseitigung rechtswidrig vorgenommener baulicher Veränderungen haben, auch wenn Ansprüche gegen den Störer verjährt sind. Die GdWE bleibt grundsätzlich verpflichtet, gegen solche Veränderungen vorzugehen und kann die Beseitigung auf gemeinschaftliche Kosten beschließen.
Hausverwalter und WEG-Verwalter sollten sicherstellen, dass die GdWE zeitnah gegen rechtswidrige bauliche Veränderungen durch Wohnungseigentümer vorgeht, um Verjährungsrisiken zu vermeiden. Außerdem sollte beachtet werden, dass zustimmungsbedürftige bauliche Veränderungen grundsätzlich durch vorherigen Beschluss gestattet sein müssen.
Der München Stadtrat diskutiert die Situation der Sozialwohnungen und fordert eine dauerhafte Bindung geförderter Wohnungen nach österreichischem Vorbild. Der Bestand an Sozialwohnungen ist von 118.000 (1985) auf unter 50.000 gesunken; ein Änderungsantrag zielt auf bundesweite Regelungen für unbegrenzte Sozialbindung ab. Dies betrifft Vermieter und Hausverwaltungen bei der zukünftigen Verwaltung und Vermietung geförderter Wohnungsbestände.
Vermieter und Hausverwaltungen sollten zukünftige bundesrechtliche Änderungen zur dauerhaften Sozialbindung von Wohnungen beobachten und ihre Mietverträge und Verwaltungsrichtlinien entsprechend anpassen. Für München-tätige Unternehmen: Beratung zu potenziellen Auswirkungen auf Bestandsverwaltung einplanen.
Der Münchner Stadtrat beschließt einen Änderungsantrag zum Bebauungsplan Nr. 2199, der die Quote für geförderten Wohnungsbau von 10 % auf 40 % erhöht und diesen über das München-Modell Miete umzusetzen vorsieht. Dies betrifft Immobilienentwickler und Vermieter im Planungsgebiet Arcisstraße/Heßstraße/Luisenstraße/Schellingstraße durch neue Vorgaben zur Wohnraumförderung.
Immobilienentwickler und Vermieter im genannten Planungsgebiet müssen sicherstellen, dass 40 % der neu entstehenden Wohnbaugeschossfläche als geförderter Wohnraum im Rahmen des München-Modells Miete realisiert werden.
Der Münchner Stadtrat beschließt den Bebauungsplan Nr. 2190 für den Bereich Engadiner Straße/Schweizer Platz mit einer Quote von 40 % gefördertem Wohnungsbau (München Modell Miete). Dies betrifft Immobilienentwickler und Projektträger, die in diesem Planungsgebiet Wohnungen errichten möchten und die Förderquote beachten müssen.
Projektträger und Immobilienentwickler müssen bei der Planung und Realisierung von Neubauvorhaben in diesem Planungsgebiet mindestens 40 % der Wohnbaugeschossfläche als geförderter Wohnraum im München Modell Miete realisieren.
Ein Münchner Stadtrat-Änderungsantrag zum Bebauungsplan Nr. 2191 fordert eine Quote von 40 % geförderten Wohnraum statt ursprünglicher 10 % im München Modell Miete. Der Plan betrifft ein Areal südlich der Saarstraße und soll die Schaffung von etwa 100 statt nur 25 geförderten Wohnungen ermöglichen.
Immobilienentwickler und Vermieter im Planungsgebiet München-Saarstraße sollten die neuen Vorgaben zur Quote geförderten Wohnraums im München Modell Miete berücksichtigen, falls der Bebauungsplan verabschiedet wird.
Die Fortbildungspflicht für Wohnimmobilienverwalter bleibt bestehen (20 Stunden alle 3 Jahre), wird aber für Immobilienmakler gestrichen. Der Bundestag stimmt am 11. Juni über das Bürokratierückbaugesetz ab. Die Nachweispflicht gegenüber der Behörde wird entschärft, die Aufbewahrungsfrist von Nachweisen auf 3 Jahre verkürzt.
Frist: 11. June 2026
Wohnimmobilienverwalter müssen die Fortbildungspflicht (20 Stunden/3 Jahre) weiterhin erfüllen und Nachweise für 3 Jahre aufbewahren. Immobilienmakler können die Weiterbildungspflicht zukünftig ignorieren. Nach Gesetzesverabschiedung müssen Prozesse entsprechend angepasst werden.
Der BGH hat mit Urteil vom 20.05.2026 (VIII ZR 6/24) entschieden, dass die einjährige Abrechnungsfrist für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) bei laufendem Einspruchsverfahren gegen einen Grundlagenbescheid (Steuermessbescheid oder Einheitswertbescheid) nicht läuft. Das Abrechnungshindernis besteht so lange fort, bis der Vermieter Kenntnis erlangt, ob und inwieweit der Grundsteuerbescheid infolge des Einspruchs geändert wird. Die dreimonatige Nachforderungsfrist beginnt erst nach Wegfall dieses Hindernisses.
Vermieter und Hausverwaltungen müssen bei laufenden Einspruchsverfahren gegen Grundlagenbescheide (Einheitswert, Steuermessbetrag) die Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der regulären Jahresfrist vorlegen. Sie sollten jedoch unmittelbar nach Klärung des Einspruchsverfahrens – spätestens innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses – die Grundsteuer nachberechnen und gegenüber den Mietern abrechnen. Den Vorbehalt einer Nachberechnung in laufenden Abrechnungen ausdrücklich aufnehmen.
Die Lünendonk-Studie 2026 analysiert die Top-25-Facility-Service-Unternehmen in Deutschland mit moderatem Marktwachstum von 6,3 %. Das neue KRITIS-Dachgesetz erhöht regulatorische Anforderungen und treibt die Nachfrage nach professionellen Facility Services in der Immobilienbewirtschaftung. Digitalisierung und Datenverfügbarkeit sind zentrale Herausforderungen der Branche.
Immobilienverwaltungen sollten die steigenden Anforderungen des KRITIS-Dachgesetzes zum Schutz kritischer Infrastrukturen beachten und Facility-Service-Partner entsprechend bewerten.
Das Bundeskabinett hat am 3. Juni 2026 ein Aktionsprogramm zur Nationalen Kreislaufwirtschaftsstrategie beschlossen und eine Novelle der Ersatzbaustoffverordnung (ErsatzbaustoffV) angekündigt. Die Verordnung regelt bundeseinheitlich den Einsatz von wiederaufbereitetem Bauschutt und Aushub in technischen Bauwerken; eine rechtssichere Regelung zum sogenannten „Abfallende" für mineralische Recycling-Baustoffe steht jedoch weiterhin aus. Im Rahmen der bis Mitte 2027 geplanten Anpassung des Kreislaufwirtschaftsgesetzes sollen Entbürokratisierung und Digitalisierung des Vollzugs verbessert werden.
Frist: 30. June 2027
Immobilienunternehmen und Bauträger sollten die geplante Novelle der ErsatzbaustoffV sowie die Anpassung des Kreislaufwirtschaftsgesetzes (bis Mitte 2027) im Blick behalten, da sich daraus neue Anforderungen und ggf. auch Erleichterungen beim Einsatz von Recycling-Baustoffen bei Bau- und Sanierungsprojekten ergeben können. Aktuell besteht kein unmittelbarer Handlungsbedarf.
Das WEG-Recht wurde 2020 umfassend reformiert. Verwalter müssen u. a. Beschlussfähigkeiten, Eigentümerversammlungen und Abrechnungspflichten gemäß aktueller Rechtsprechung umsetzen. Amtsecho informiert über relevante Urteile und Gesetzesänderungen.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt Sanierungspflichten und Energieausweis-Anforderungen vor. Amtsecho informiert über Änderungen bei Förderprogrammen (BAFA/KfW) und neuen Anforderungen für Bestandsgebäude.
Die Grundsteuerreform gilt ab 2025 bundesweit. In einigen Bundesländern gelten Abweichungen (Öffnungsklausel). Amtsecho informiert über kommunale Hebesatzänderungen und neue Bewertungsregeln.
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